TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN MADDE İTİBARİYLE KAPSAMI
I.
Giriş
Taşınmaz mülkiyetinin
kapsamı, TMK 718 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. TMK. m. 718 “Arazi üzerindeki
mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz
katmanlarını da kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı
kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.” demektedir. Kanun
koyucu, taşınmaz mülkiyetinin kapsamına ilişkin TMK. 718 vd. maddelerde, sadece
arazi üzerindeki mülkiyete ilişkin kapsamı düzenlemiştir. Bağımsız ve sürekli
hakların kapsamı ise taşınmaz irtifakının tesciline ilişkin tapu sicili
kayıtlarına göre tespit edilir.[1]
Kat Mülkiyetine tabi
bağımsız bölümlere ilişkin düzenlemelerin ise KMK’da yer aldığına yukarıda
değinilmişti. Taşınmaz, yani arazi üzerindeki mülkiyetin kapsamı, kanunda
öngörülen hükümlerden de yola çıkılarak, doktrinde yatay, dikey ve maddi kapsam
olmak üzere üçe ayrılmıştır[2].
Mülkiyetin yatay kapsamı arazinin sınırlarını, dikey kapsamı arazinin üzerindeki
hava ve altındaki arz katmanlarını, madde itibariyle kapsamı ise yatay ve dikey
kapsam alanı içinde bulunan malları ifade eder.[3]
II.
TAŞINMAZ
MÜLKİYETİNİN YATAY KAPSAMI
Taşınmazlar,
taşınırlardan farklı olarak, maddi ve bireysel yönden diğer eşyalardan ayrı bir
varlık göstermezler . Bu da arazilerin diğer arazilerden yapay ya da doğal
sınırlarla ayrılmasını gerektirir. Bu nedenle doktrinde mülkiyete konu olan
arazi, ayırt edici araçlarla sınırları belirlenip ferdileştirilmiş yeryüzü
parçası şeklin detanımlanmakta[4], taşınmaz mülkiyetinin yatay kapsamı da bu sınırlara
göre belirlenmektedir. Dolayısıyla, sınırlara ilişkin olarak kanunun öngördüğü
hükümler çerçevesinde mülkiyetin kapsamı tespit edilmelidir.
TMK
m. 719/1’de sınırların nasıl belirleneceği düzenlenmiştir. Bu maddeye göre,
taşınmazın sınırları, tapu planları ve arz üzerindeki sınır işaretleriyle
belirlenir. Arz (toprak) üzerindeki sınır, taşınmazın yatay sınırını belirleyerek
onu diğer taşınmazlardan ayıran, doğal olarak yeryüzünde bulunan göl nehir,
tepe, uçurum gibi varlıklar ya da insan yapımı duvar, çit, parmaklık gibi
nesnelerdir. Bu bakımdan, toprak üzerindeki sınırın doğal ya da insan yapımı
olmasının mümkün olduğu söylenebilir. TMK. m. 719/1’de zikredilen sınır
belirleme yöntemlerinden diğeri ise tapu planlarıdır. Tapu planında sınırlar
geometrik bir çizgi halinde ve arazi planında gösterilir.[5]Belirtmek gerekir ki, TMK’da öngörülen sınırların tapu
planlarına göre belirlenmesi hükmü, sadece kadastrosu yapılmış taşınmazlarda
söz konusu olabilir. Zira planın yapılabilmesi için kadastro işleminin
tamamlanması ve kadastro haritasının oluşturulması gerekir[6]. Bu nedenle, taşınmaz mülkiyetinin yatay kapsamı
belirlenirken tapuya kayıtlı taşınmazlardan kadastrosu yapılmış ve yapılmamış
olanlar arasında bir ayrıma gitmek gerekir. Bunun yanında, tapusuz
taşınmazlarda sınırın nasıl belirleneceği ayrıca incelenmelidir.
Arazi
üzerindeki sınırlar belli değilse, TMK m. 720, arazi malikine sınır belirleme
yükümlülüğü getirmiştir. Söz konusu maddeye göre, her arazi maliki, komşusu
talep ederse, sınırların belirlenmesi için tapu planlarının düzeltilmesine veya
arz üzerine sınır işaretleri konulmasına katkı sağlamak zorundadır. Komşu
taşınmaz maliki bu katkıyı sağlamaktan kaçınırsa, kendisi aleyhine sınırın
belirlenmesi davası açılabilir[7]. Ayrıca, TBK m.113 kapsamında yapma borcuna bir
aykırılık mevcut olduğundan, komşu arazi maliki, alacaklı sıfatıyla sınır
işaretleri konulması ediminin kendisi veya üçüncü bir kişi tarafından yerine
getirilmesini hâkimden talep edebilir. Bu durumda yükümlülüğünü yerine
getirmeyen komşu taşınmaz maliki karşı tarafın uğradığı zararı gidermekle de
yükümlü olur.
III.
Taşınmaz
Mülkiyetinin Dikey Kapsamı
Dikey
kapsam ile kastedilen arazi üstündeki hava ve arzın altıdır.
"
Bir kimse, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde arazisindeki hava kapsamında da
alt kapsamında da yararlanma ve koruma yetkisine sahiptir. "
TMK
718- Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki
hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Yani burada nedir kritere göre kişi
arazinin kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstü de kullanır altı da.
Öncelikle biz kullanımında yarar olduğu ölçüde havada belli bir raddeye kadar
kullanabiliriz yerin altında da belli bir raddeye kadar kullanabiliriz. Buna aktif
yetki denir. Koruyucu yetkide de aynı ölçüyü esas alırız. Kişinin arazisinin
üzerinden geçen bir hava taşıtı vb cisme onun kullanımının yararını azaltıyorsa
müdehale edebilir.
IV.
Taşınmaz
Mülkiyetinin Madde İtibariyle Kapsamı
Taşınmaz mülkiyetinin
madde ile kapsamından kastedilen; sınırları belirlenmiş olan taşınmazın
üzerindeki şeylerden hangilerinin mülkiyetin kapsamında olduğudur. İlgili
kanunda geçen"...yapılar, bitkiler ve kaynaklar " [8]ifadeleri
ile bunların mülkiyetin kapsamına gireceği açıkça belirtilmiştir. Bir arazi
üzerindeki yapılar, bitkiler ve kaynaklar kural olarak bu arazinin mülkiyetinin
kapsamındadır. Bir diğer ifade ile arazinin
mülkiyetine kim sahipse bu yapılar, bitkiler ve kaynakların sahibi de bu kişi olacaktır.
A.
Yapılar
Taşınır yapı karakterini
taşımayan, kalıcı olmak amacıyla yapılan, arazinin kaderine tabi olan inşaat,
yapı olarak ifade edilir. Yapı ifadesi ile kastedilenin inşaat ve sabit yapılar
olduğu kabul edilmektedir. Yani taşınmazın mülkiyetine girecek olan yapılar
sabit yapılardır. Geçici yapılar, bir süre sonra kaldırılmak üzere konmuş
yapılar bu kapsamda taşınmaz mülkiyetinin kapsamında değerlendirilmezler.
Özellikle geçici yapılara örnek verecek olursak: kalıcı olmaksızın yapılan
büfe, çardak, kulübe ve barakalar örnek gösterilebilir. İşte bunlar taşınmaz
mülkiyetinin kapsamında değillerdir. Burada önemli olan arkadaşlar büfe,
çardak, kulübe vb. olması değildir. Dikkat edilmesi gereken husu kalıcı
nitelikte ve kalıcı olması amacıyla yapılıp yapılmamasıdır. Burada önemli olan
inşa edenin bunları geçiciliği hususundaki arzusudur, inşaatların kenarlarında
konteynerlar bu konuda örnek gösterilebilir. Eğer bu konteynerlar kalıcı olarak
yapılmışsa o zaman mülkiyetin kapsamındadır ve bunlara muhdesat denir. Bu
taşınmazın üzerindeki yapılar, bitkiler ve kaynaklar vs. adı muhdesat olarak da
kabul edilmektedir.
TMK
718/II'de mülkiyetin kapsamına yapılar, bitkiler ve kaynakların gireceği
belirtilmekle beraber 728. maddeye bir atıfta bulunulmuştur. TMK m. 718- Arazi
üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve
altındaki arz katmanlarını kapsar.Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar
saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer.TMK m. 728-
Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe,
çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar, bunların malikine aittir. Bu tür
yapılar, taşınır mal hükümlerine tâbi olur ve tapu kütüğünde gösterilmez.Y ani;
yukarıda bahsedilen hususun yasal düzenlemesi de 728. maddedir. Kanunda "Kulübe,
büfe, çardak, baraka vb. yapıların arazinin mülkiyet hakkına sahip olan kişinin
mülkiyetinde değil; yapının sahibi kimse onun mülkiyetinde bulunduğu " ifade
edilmiştir. Yani kalıcı olmaksızın yapılan yapıların arazi mülkiyetinden
bağımsız düşünülmesi gerekmektedir. Bu tür yapılar, eğer kalıcı olarak
yapılmışsa tabii ki bunlar da arazi mülkiyeti kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir.
Bu konuda kabul edilmesi gereken prensip: Arazideki yapıların mülkiyeti,
arazinin mülkiyetine tabidir. Arazi üzerindeki bu yapı arazinin bütünleyici
parçasıdır.[9]
Kısaca özetlenirse; Bir
arazinin üzerindeki yapılar arazinin bütünleyici parçasıdır, bitkiler arazinin
bütünleyici parçasıdır ve kaynaklar o arazinin bütünleyici parçasıdır. Ve
arazinin maliki kimse kural olarak yasal sınırlamalarla kalmak şartıyla
bunların maliki de o kişi olmaktadır.
1.
Haksız yapı
Bir kişinin bir araziye
haldi olmaksızın yapı yapması halleridir. Haksız yapı 3 durumda karşımız çıkar .Bu
durumlar :
·
Arazi maliki, başkasının malzemesiyle
kendi arazisine kalıcı nitelikte, oranın bütünleyici parçası olacak şekilde
yapı yapar.
·
Malzeme maliki, kendi malzemesiyle
başkasının arazisi üzerinde yapı yapmış olabilir.
·
Üçüncü başka bir kişi, başkasının
malzemesiyle, başkasını arazisine yapı yapmışsa da haksız yapı olarak ifade
edilir.
Haksız yapı konusu TMK m
722 vd. maddelerinde düzenlenmiştir.
Yukarıda 3 madde halinde
saydığımız haksız yapının ortaya çıkma şekilleri 3 alt başlık oluşturmaktadır.
a)
Yapıyı arazi
malikinin yapmış olması
Yukarıdaki
3 madde halinde saydığımız haksız yapı hallerinin ilk maddesi olan, arazi
maliki, başkasının malzemesiyle kendi arazisine kalıcı nitelikte, oranın
bütünleyici parçası olacak şekilde yapı yaparsa sonucun ne olacağı bu başlık
altında incelenecektir.
Arazi
maliki bazen haklı olarak, iyiniyetli olarak yani bu malzemelerin kendisine ait
olduğunu düşünerek, kendi malzemesi olduğunu düşünerek başkasının malzemesini
alıp kendi arazisine bir yapı yapmış olabilir. Yahut tam tersi bilerek ve
isteyerek de yapmış olabilir Sonuçta kendisine ait olmayan veya kullanmaması
gereken malzemeyi kullanarak bir haksızlık meydana getirmektedir.
Arazi
malikinin, başkasının malzemesiyle kendi arazisine yapı yapması durumunda
uygulanması gereken kural, arazi üzerindeki bu yapının arazinin bütünleyici
parçası olduğu ve arazinin mülkiyetine tabi olduğudur. Bu durumda çözülmesi
gereken bir sorun ortaya çıkmaktadır. Kişi başkasının malzemelerini kullanmış,
kendi arazisine yapı yapmış ve sonuçta yasa gereği bu yapının mülkiyeti de
kendisine geçmiş ise bu durumda ilk olarak karşımıza malzeme malikinin hakları
çıkar. Malzeme malikinin üç hakkı söz konusudur :
(1)
Malzemenin sökülerek
geri verilmesi talebi
Malzeme
maliki, eğer aşırı zarara yol açmıyorsa ve mümkünse bütün masrafları arazi
malikine ait olmak üzere malzemelerin sökülüp, kaldırılıp kendisine verilmesini
talep eder.Malzeme malikinin ilk olarak talep hakkıdır. Örnek üzerinden
açıklamamız gerekirse malzeme maliki, bu talebi yalnızca bu haksız yapıyı yapan
malike karşı veya onun külli haleflerine karşı ileri sürebilir. Eğer bu sırada
(A) bu taşınmazı bu haliyle tutup (C)'ye devrederse, (C)'de iyiniyetli ise bu
durumda (C)'ye karşı (B) bu hakları ileri süremez. Çünkü TMK 1023 bu durumda
devreye girmektedir. (B), talep edeceklerini (C)'ye karşı ileri süremez. (B),
talep edeceği hakları o ilk haksız yapıyı yapan malike karşı ileri sürebilir.
Malzemelerin
sökülüp kaldırılmasının aşırı zarara yol açmaması gerekir. Eğer aşırı zarara
yol açıyorsa o zaman bu talep istenemez. Bu durumu somut duruma göre
değerlendirme yapılmalıdır.
(2)
Tazminat talebi
Malzemeler
eğer ki sökülüp kaldırılamıyorsa veya malzemelerin sökülüp kaldırılması aşırı
bir zarara sokuyorsa sökülüp kaldırılması talep edilemez . Bu durumda malzeme
maliki tazminat isteyebilir. Öncelikle, malzeme malikinin isteyeceği tazminat,
haksız yapıda kullanılan mallarının değeridir. Burada dikkat edilmesi gereken
husus; Malzeme malikinin isteyeceği tazminat miktarı tespit edilirken bu arazi
malikinin iyiniyetli olup olmaması dikkate almamız gerekmektedir. Şayet arazi
maliki iyiniyetli ise ( Yani arazi malikinin buradaki iyi niyetinden kasıt bu malzemelerin
kendisine ait olduğunu düşünmesidir veya bu malzemeleri kullanma yetkisine
sahip olduğunu düşünmesidir. ) bu durumda iyiniyetli arazi maliki, malzeme
malikine ancak uygun bir tazminat vermelidir. Uygun tazminattan kastedilen ise
özellikle haksız yapıda kullanılan malzemenin değeridir. Malzemenin değerinin
verilmesinin yeterli olacağı öngörülmüştür.
Bazı
hallerde hakim tazminatta indirim de artırım da yapabilir. Asıl olarak arazi
maliki iyiniyetli ise tazminatın miktarı malzemenin değeridir. Hakimin artırım
yapabileceği durumlara bir örnek verecek olursak : Değeri düşük olan malzeme
ile yapılan yapıdan çok yüksek kazanç elde edilmesi durumunda kazanç- malzeme
değeri oranı çok yüksek çıkarsa hakimin takdiri ile tazminat miktarı
artırılabilir. Tam tersi bir durum da olabilir.Böyle bir durumda da arazi
maliki iyiniyetli ise hakim indirime gidebilir.
Arazi maliki kötü niyetli
ise, malzeme malikinin bütün zararlarını karşılamakla yükümlü tutulabilir. Yani
arazi maliki bu malzemenin başkasına ait olduğunu bilerek bunları kullanmışsa :
malzemenin, malzeme malikinin elinden alınması neticesinde meydana gelen
zararlar, kazanç kayıpları varsa, kardan mahrumiyet varsa vb. zararları, yapıda
kullandığı malzemenin değeri ile birlikte kötün iyetli arazi malikinden,
malzeme maliki talep edebilecektir.Yani
iyiniyetli olup olmaması ödenecek tazminat miktarının belirlenmesinde ve
bir de biraz sonra söyleyeceğim mülkiyetin geçişinde önem arz etmektedir. Bu
haklar mevcut arazi malikine ya da külli haleflerine karşı ileri sürülebilir.
Arazi bu arada üçüncü bir kişiye devredilmişse bu üçüncü kişiden tazminat talep
edilemez.
(3)
Arazinin mülkiyetinin
kendisine geçirilmesi talebi
Bu durumun belirli
şartları bulunmaktadır :
·
Malzeme maliki malzemenin sökülüp
kaldırılmasını talep etmemiş olacak. Veya talep edilmesine rağmen reddedilmiş
olmalıdır.
·
Tazminat talep etmemiş olmalıdır.
·
Malzeme maliki iyiniyetli olmalıdır. (
Yani malzeme maliki, malzemenin, arazi maliki tarafından haksız olarak
kullanıldığını bilmemeli ve bilmesi de gerekmemeli, bu durumu öğrendiği zaman
derhal müdahale etmelidir. Malzeme maliki bu durumu bilmemesine rağmen sonradan
öğrenmiş ise ve buna ses çıkarmamışsa iyiniyetli sayılmaz )
·
Yapılan yapının değeri arazinin değerinden
açıkça fazla olacak.
Malzeme maliki iyiniyetli
ise ve malzeme malikinin malzemesiyle yapılan yapının değeri açıkça arazinin
değerinden fazla ise malzeme maliki bu arazinin mülkiyetinin kendisine
geçirilmesini talep etme hakkına sahiptir. Bu talep, kişinin mülkiyetin
kendisine geçirilmesine yönelik talebi yenilik doğurucu bir hak olarak kabul
edilir. Ve bunu talep ettiğinde artık arazi malikinin mülkiyeti devir borcu
altına girdiği kabul edilir. Yani bu mülkiyeti devretmesi gerekir. Eğer bunu
devretmezse malzeme malik dava açar ve mülkiyetin kendisine geçirilmesini
sağlar. Ekstra bir sözleşme yapmaya gerek bulunmaz.
Özetlememiz gerekirse:
Yukarıda 4 madde halinde saydığımız şartların gerçekleşmesi ile malzeme maliki,
arazinin mülkiyetinin uygun bir tazminat karşılığında kendisine geçirilmesi
hususunda yenilik doğuran bir hakka sahip olacaktır. Malzeme malikinin, arazi
malikine yönelteceği tek taraflı bir beyanla, arazi maliki arazinin
mülkiyetinin malzeme malikine devretmek, malzeme maliki de buna karşılık uygun
bir tazminat ödemek borcu altına girmektedir. Eğer taraflar bu hususta
anlaşamazlarsa, malzeme maliki arazinin mülkiyetinin kendisine geçirilmesi için
bir dava açacaktır. Arazinin mülkiyeti, mahkeme kararının kesinleşmesiyle geçer
ve yapılacak tescil açıklayıcı hüküm ifade eder.
Bu hususlar TMK'nın 722
ve 723 maddelerince düzenlenmiştir. TMK m. 722- Bir kimse kendi arazisindeki
yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki [10]yapıda
kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin
bütünleyici parçası olur.
Ancak, sahibinin rızası
olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa,
malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp
kendisine verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında
arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin,
gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.
TMK m. 723- Malzeme
sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle
yükümlüdür. -
Yapıyı yaptıran arazi
maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının
tazmin edilmesine karar verebilir.
’Yapıyı yaptıran malzeme
sahibi iyiniyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi
maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir
Bu konu hakkında
doktrinde tartışmalı noktalar bulunmaktadır. İlk görüşe göre malzeme malikinin
burada seçimlik hak, yenilik doğurucu hakka sahip olduğu kabul edilmektedir. Bir diğer ifadeyle, malzeme maliki bunlardan
birini seçmişse artık diğerlerini seçemez. Eğer mümkün değilse seçtiği hak
diğerlerini tekrar seçebilir. Eğer sökülüp kaldırılmasını talep etmiş ama bunun
mümkünatı yok ise ; malzeme maliki diğer
seçimlik haklarını seçebilecektir. Uygulamada malzeme malikinin sökülüp kaldırılması
talebi reddedilirse mahkemece bu talebin uygun bir tazminat olarak
giderilmesine karar verilir. Bu uygulamanın yanlış olduğu hususunda bir
tartışma bulunmaktadır. Mahkeme sökülüp kaldırılma talebini reddettiği zaman
mahkemenin bu red kararma müteakip uygun tazminat kararı vermesinin yanlış bir
uygulama olduğu yeni talebin ayrıca bir dava açılarak görülmesi gerektiği
savunulmaktadır.
b)
Yapıyı malzeme
malikinin yapmış olması
Bir kişinin kendi
malzemesiyle başkasının arazisine yapı yapması uygulamada en çok karşılaşılan
haksız yapı türüdür. Bir kimse kendi malzemesiyle hiç bir hukuki ilişkiye
dayanmaksızın başkasının arazisi üzerinde yapı yapmışsa, burada bir haksız
inşaat olduğu kabul edilir, malzeme maliki bir haksız inşaata imza atmıştır burada
ve bu durumda arazi malikinin çeşitli talep hakları vardır.
Örneğin bu malzeme sahibi
bir (B) şahsı; arazi sahibi (A) şahsı olsun. (B), kendi malzemeleriyle bir
yetkisi ya da hakkı olmaksızın (A)'nm arazisi üzerine bir yapı yaparsa, bu
malzemeler her ne kadar (B)'ye ait olsa da yapılan o yapı arazi sahibi (A)'ya
aittir. Bu sonuca "Arazinin altındaki ve üstündeki yapılar, bitkiler ve
kaynaklar o arazinin bütünleyici parçasıdır ve arazinin mülkiyetine tabidir
" kuralından hareketle ulaşılır.
Bir kimse kendi
malzemesiyle hiç bir hukuki ilişkiye dayanmaksızın başkasının arazisi üzerinde
yapı yapmışsa, arazi malikinin çeşitli talep haklan vardır :
(1)
Arazi malikinin
malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep hakkı
Bu durumda ilk olarak
arazi maliki malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep eder. Malzeme maliki
tarafından yapılan yapı, arazi malikinin rızası olmaksızın yapılmış olup,
malzemenin sökülüp kaldırılması aşın zarara yol açmıyorsa arazi maliki ,
masrafları yapıyı yaptıran malzeme malikine ait olmak üzere malzemenin sökülüp
kaldırılmasını talep edebilir.Belirtilen şartlardan birinin yokluğu, arazi
malikinin bu talebi ileri sürmesin engeller.
Yukarıda bahsedilmiş olan
aşırı zarara yol açmaktan kasıt, o yapının kaldırılmasıyla arazi malikinin elde
edeceği menfaatle; yapının kaldırılmaması, bulunması halinde korunacak ekonomik
denge güdülecek, hangisi daha ağır basıyorsa ona göre değerlendirileceğidir
Yargıtay bir kararında " Bir kimse kendisine veya yasanın himaye
ettiği bir hakka dayanarak üçüncü bir şahsa ait bir taşınmaz üzerine
bütünleyici parça niteliğinde yapı inşa etmiş, imar uygulaması sonucu bu yer
davacıya ait imar parseli içerisinde kalmış ise kendi arzu ve iradesi dışında
idari kararla oluşan bir durum söz konusu olduğundan kusurlu sayılmaz. Bu nedenle
yapı sahibinin hakları imar parseli malikine karşı korunur "[11]ifadesine
yer vermiştir. Yani bu kişi normalde kendi arazisi olduğunu düşünerek buraya
yapıyı yapmış ama sonrasında idare İmar Kanun m.18 çalışması neticesinde
parçalayıp parselleri kişilere dağıtmıştır. İşte bu durum neticesinde o şahsın
yapı yaptığı kısım başkasına geçmiştir. Burada kişi kusurlu değildir. İdari bir
kararla bu durum oluşmuştur . İdari bir kararla bu durum oluştuğu için yapı
sahibinin hakları imar parseli malikine karşı yani yapının haklarının sahibi
sonradan arzın maliki olan kişiye karşı haklarını ileri sürebileceği
düzenlenmiştir.
(2)
Malzemenin sökülüp
kaldırılmaması halinde malzeme malikinin tazminat talebi
Arazi maliki, malzemenin
sökülmesini talep etmediği veya talep edemediği takdirde, malzeme maliki, arazi
malikinden her halde tazminat talep etme hakkına sahiptir.
Yapıyı yapan malzeme maliki
başkasının arazisine yapı yapmış ve malzemenin sökülüp kaldırılması mümkün
değil ise hukuk hakkaniyeti sağlamaya çalışır. Sonuç olarak malzeme maliki başkasının
arazisine bir yapı yapmış ama üzerinde hak sahibi değil ise arazi malikinden
bir tazminat talep edebileceği öngörülmüştür. Ancak bu tazminat miktarı
belirlenirken malzeme malikinin iyiniyetli olup olmamasına göre durum değişir.
Eğer malzeme maliki
iyiniyetli ise talep edeceği tazminat: emeği ve malzemenin değeridir. Burada
tazminatı hesaplarken sökülüp kaldırılamayan, sabit olan malzemenin değeri
dikkate alınacaktır. Eğer sökülüp kaldırılabiliyorsa, sabit değilse ; bunlar
tazminat hesaplanırken dikkate alınmaz . Eğer gibi malzeme maliki iyiniyetli
ise bu durumda uygun bir tazminat talep etme hakkına sahiptir ve bu uygun
tazminat emek ve malzemenin değerini ihtiva eder.Malzeme maliki, yapıyı yaptığı
arazinin başkasına ait olduğunu bilmiyorsa ve bilmesi gerekmiyorsa veya
arazinin başkasına ait olduğunu bilmekle beraber arazide yapı yapmasına malikin
sarih veya zımni rızası mevcutsa ve malzeme maliki böyle bir rızayı mevcut farz
etmekte haklıysa iyiniyetlidir. Aksi hallerde kötü niyetli olarak
addedilmektedir.
Îyi niyet hususunda
uygulamadan örnek vermemiz gerekirse:
Tapulu yere hiç bir hakka
dayanmadan giren kimsenin iyiniyetli olarak kabulü imkansızdır. Yani şimdi
başkasının arazisine hiç bir hakka dayanmadan yapı yapan kişi bu durumu
bilmediğini iddia edemez. İyi niyeti sağlayan da bir sebep olmalıdır . Burada
beni iyin iyete götüren şey sözleşme yapılması, birinin buraya yapı yap vb. demesi
gibi durumlardır.
Yine tapulu taşınmaz
malın paydaşlarından bir kısmı tarafından harici senetle başkasına satılmış
olması halinde, paydaşların tamamının muvafakatini almadan yalnız kısmi satışa
dayanarak bu arsa üzerine bina inşa eden İtişinin iyiniyetli olduğu kabul
edilemez. Haliyle paydaşlarsa hepsinin birlikte bu işlemi yapmış olmaları
gerekir. Bir kısmının yapmış olması yapıyı yapanı iyiniyetli hale getirmez.
Eğer malzeme maliki kötü niyetli
ise : Yani söz konusu arazinin başkasına ait olduğunu biliyor ya da bilmesi
gerekiyorsa, böyle bir durumda arazi malikinin vereceği tazminat : malzemesinin
en az değerini, yani arazi maliki için farz edilen sübjektif değeri
geçmeyebilir. Yani kişi kötü niyetli ise, tazminat ödenmeli ama burada
malzemenin en az değerini geçmemelidir. Özellikle arazi maliki için o yapının
ya da malzemenin sübjektif değeri de dikkate alınması gerekir.Malzeme maliki
lehine tazminat hükmedebilmek için, onun bu yönde talebi olması gerekmektedir.
(3)
Arazi malikinin ve
malzeme malikinin arazinin mülkiyetinin malzeme malikine geçirilmesi talebi
(A)'nın arazisi üzerine (B) yapı yapmış ise:
Burada arazinin mülkiyetinin malzeme malikine geçirilmesini malzeme maliki
kendisi isteyebileceği gibi arazi maliki de talep edebilir. Bu hak da yine
yenilik doğurucu haktır. Yani, yapının değeri arsanın değerinden açıkça fazla
ise, gerek iyiniyetli arazi maliki gerekse iyiniyetli malzeme maliki uygun bir
tazminat karşılığında arazinin tamamının ya da yeterli bir kısmının
mülkiyetinin malzeme malikine geçirilmesini talep hakkına sahiptir. Arazi malikine
de mülkiyetin malzeme malikine geçirilmesini talep yetkisi tanınması, arazi
malikinin hiçbir rızası olmaksızın malzeme malikinin yapıyı yapması daha sonra
da malzeme malikine tazminat ödemesi zorunluluğunu ortadan kaldırmak içindir.
Arazi maliki böylelikle tazminat ödemeyeceği veya ödeyemeyeceği hallerde,
arazinin mülkiyetinin malzeme malikine geçirilmesini talep edebilecektir.
Bu durumun şartları:
·
Malzemenin sökülüp kaldırılması talep
edilmemiş olmalıdır.
·
Tazminat talep edilmemiş olmalıdır.
·
Mülkiyetin geçirilmesini talep eden kişi
iyiniyetli olmalıdır.
·
Yapının değeri, arazinin değerinden açıkça
fazla ise bu durumda arazi maliki ya da malzeme maliki arazinin mülkiyetinin
malzeme malikine geçirilmesini talep edebilirler.
İyi niyet hususunda bir
kaç örnek vermek gerekirse: Görevli memurun sözlerine itibar ile memurun
arazide gösterip tespit ettiği yere binasını yapmış olanın bu durumu
iyiniyetini gösterir.
Eğer kişiye sahte
vekaletname ile arazi satıldıysa. Arazi o kişinin adına da kaydedilmiştir. Ama kişi
onun sahte vekaletname olduğunu bilmiyorsa ve o araziye yapı yaptıysa. Sonradan
vekaletnamenin sahte olduğu ortaya çıktı ve tapu iptal edildiyse. îşte burada
bir haksız inşaat vardır ve kişi burada iyiniyetlidir!
c)
Yapıyı bir üçüncü
kişinin yapmış olması
Bu başlık altında
başkasının arazisine üçüncü kişi başkasının malzemesiyle bir yapı yaparsa ne
olacağını ,yani (C), (B)'nin malzemesiyle (A)'nm arazisi üzerine yapı yaparsa
ne olur onu inceleyeceğiz. Burada ilk olarak arazi malikinin haklarının
incelenmesi gerekir.
(1)
Arazi Malikinin
Hakları
Yapı arazi malikinin
rızası bulunmaksızın yapılmış olup da malzemenin sökülüp yapının kaldırılması
aşırı zarara yol açmıyorsa arazi maliki gideri yapıyı yapana ait olmak üzere
malzemenin sökülüp yapının kaldırılmasını talep edebilir. Hatta yapı malzeme
malikinin rızasıyla yapılmışsa arazi maliki yapının kaldırılması masraflarını
ondan talep edebilir.
Rızası yokken yapılan
inşaatın kaldırılamadığı hallerde arazi maliki bu yüzden bir zarara uğrarsa bu
zararını vekaletsiz iş görme hükümlerine veya haksız fiil hükümlerine göre
yapıyı yapana tazmin ettirebilir.
Yani yukarıdaki
örneğimize atıf yapacak olursak : (A), bunun kaldırılmasın isteyebilir. Bunun
masrafları normalde (C)'ye aittir. Ama buranın yapılmasına malzeme malikinin
rızası varsa arazi maliki masrafları malzeme malikinden de isteyebilir. Bunun
kaldırılması mümkün değilse ama araziye de zarar vermiş ise (A), yapıyı yapandan
vekaletsiz iş görme hükümlerine veya haksız fiil hükümlerine göre tazminat
isteme hakkına sahiptir.
Burada malzeme malikinin
hakları da söz konusu olur; kişinin malzemeleriyle gidilmiş başkasının
arazisine yapı yapılmış ve bu onun bütünleyici parçası olmuş ve bunun mülkiyeti
de (A)'ya geçmiş. Bu durumda malzeme malikinin de hakları bulunmaktadır.
(2)
Malzeme Malikinin
Hakları
Malzeme malikinin hakları
2'ye ayrılır.
·
Yapı arazi malikinin rızasıyla yapılmış
ise ve kaldırılması da aşırı bir zarara yol açmıyorsa malzeme maliki malzemenin
sökülüp yapının kaldırılmasını talep edebilir. Malzemenin sökülüp
kaldırılmasının talep edilemediği hallerde ya da böyle bir hakkın olmadığı
hallerde, yapı arazi malikinin rızasıyla yapılmışsa; malzeme maliki ona karşı
az önce saydığımız hakları yani tazminat ya da mülkiyetin kendisine
geçirilmesini talep edebilir.
·
S Yapı arazi malikinin rızası olmadan
yapılmış ise yani (C), (B)'nin malzemeleriyle (A)'nm arazisi üzerinde yapı
yapmış ve buna (A)'nın da rızası yoksa böyle bir durumda malzeme maliki
sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tazminat isteyebilir; iyiniyetli olması
halinde TMK 724, yani bu mülkiyetin geçirilmesini talep etme hakkından da
yararlanabilir. Arazi malikinin de rızası olmasa da sonuçta arazi sahibi
yapılan bu yapıyla birlikte sebepsiz zenginleşmiştir ; durup dururken bir yapı
sahibi olmuştur. Bu sebeple arazi malikinin rızası yoksa malzeme maliki
sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tazminat ister. Malzeme maliki ayrıca
haksız fiil veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tazminat da talep
edebilir. Sonuçta kişi malzemelerini almış, kullanmış ve onu bir zarara
uğratmıştır.
d)
Yapıyı Yapanın
Hakları
Eğer yapıyı yapan arazi
malikine karşı onun inşaata rızası varsa vekalet, rızası yoksa vekaletsiz iş
görme hükümlerine göre taleplerde bulunabilir denilir. Yani : (A), (C)'ye yapımn yapılmasında rıza
göstermiş, (C) de bu yapıyı yaparken (B)'nin malzemeleriyle yapmış. Bu durumda
(C), sanki vekilmiş gibi vekalet sözleşmesine göre (A)'dan taleplerde
bulunabilir. Ücret vs. (A) burada rıza göstermemiş olsa dahi burada da (C)
yetki almadan onun adına iş yapmış gibi gözüküyor işte o zamanda da vekaletsiz
iş görme hükümlerine göre taleplerde bulunabileceği öngörülmüştür.
Aslında temelde şu durumda ortaya çıkar:
·
Arazi sahibi başkasının malzemesiyle
yapmış olması
·
Malzeme malikinin başkasının arazisine
yapı yapmış olması
·
Yapıyı bir üçüncü kişinin yapmış olması
Burada talep edilecek
şeyler de aynıdır.
·
Mümkünse malzemelerin sökülüp kaldırılması
·
Bu mümkün değilse tazminat
·
Mülkiyetin geçirilmesini kişiler talep
edebilir.
Taşınır yapılar, Üst
Hakkı, Mecra Hakkı, Taşkın Yapılar: TMK 718/2'de düzenlenen kuralın
istisnalarını oluşturmaktadırlar.
Üstünde durulması gereken
bir diğer husus ise teknik kavram olarak muhdesat denilen kavramdır. Muhdesattan
kasıt aslında arazinin üzerinde bulunanlardır. Örneğin kişinin bir yapım var
kendi arazisi üzerinde. İdari bir kararla ( İmar md. 18) bölünüyor parçalanıyor
kişinin yapısının üzerinde bulunduğu arazinin mülkiyeti idari kararla başka
birine geçiyor. İşte burada o yapının maliki Yargıtay kararına göre [12]halen
o kişinindir ve bu 718/2'nin bir istisnasını oluşturmaktadır, kişinin muhdesatı
burada yaptığı yapıdır. Muhdesat ağaç,
yapı vb. olabilir. Muhdesat tespiti kadastro sırasında yapılmalıdır. Kadastro
yapıldıktan sonra benim muhdesatım vardı iddiasında bulunulamaz.
Bu konunun istisnaları
ise:
(1)
Üst Hakkı
Üst Hakkı sınırlı ayni
haktır.[13]
Bu Üst Hakkı bir TMK'nın 726. maddesinde düzenlenmiştir ki bu 718/2'ni
istisnası olarak düzenlenmiştir. Bir de daha ileride 826 ve 836. maddelerde
düzenlenmiştir. İnşaat Hakkı olarak da bilinen ' Üst Hakkı ', İrtifak
Haklarından sayılıp kısaca bir başkasına ait olan bir araziye inşaat yapmak ya
da inşaatı yapılmış bir yapıyı elde tutmak olarak söylenebilir. Bir irtifak
hakla olan üst hakkı, başkasına ait arsada inşaat yapmak veya mevcut inşaatı
yerinde tutmak hakkını verir. Açıklamamız gerekirse, üst hakkı ile arazinin
mülkiyeti malikte kalır ancak araziye inşa edilen taşınmaz irtifak hakkı
sahibinin kabul edilir.[14]
Medeni Kanunun 726.
maddesine göre Üst Hakkı , başkasına ait bir yerin üstüne , altına , içerisine
inşaat yapmak veya inşaatı bitirilmiş bir yapının elde tutma yetkisini veren
bir irtifak hakkıdır.
Üst hakkına almış kişinin
üstüne yapmış olduğu yapı , arsanın bütünleyici bir parçası olmaz.
Üst hakkının geçerli
olduğu süre boyunca , arsanın sahibini ( maliki ) ve üzerinde bulunan yapının
sahibi ( maliki) farklı kişiler olmaktadır.
TMK m. 726.- Bir üst
irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde
sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine
ait olur.
Bir binanın başlı başına
kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat
irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti Kanununa tâbidir.
Bağımsız bölümler
üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz.
TMK 726/1deki istisnaya göre bir arazi üzerinde (A), (Ü)'ye üst hakkı
tanımış ve bu üst hakkına dayanılarak bir yapı yapılmış veya var olan bir yapı
var ise, eğer böyle bir üst hakkı tanınmışsa bu yapının sahibi irtifak hakkı
sahibidir yani (Ü)'dür. Arazinin sahibi (A)'dır. Bu bağlamda üst hakkı ,kuralımızın
istisnası olmuştur. Eğer bir kişiye bir arazi üzerinde üst hakkı tanınarak yapı
yaptırılmış ya da var olan yapıyı kullanma hakla tanınmışsa, bu yapının
mülkiyeti üst hakkı süresi boyunca o irtifak hakla sahibine aittir yani üst
hakkı sahibine aittir. Arazi ise yine arazi malikinin mülkiyetine tabidir.
TMK 726/2'ye göre ise eğer bir bina varsa bu binanın
her bağımsız bölümünde kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulabilir. Yani bir
binanın bağımsız bölümünde ,tek tek daireler ya da dükkanlar üzerinde ayrıca
üst hakkı kurulamaz.
Üst hakkı bir sınırlı ayni haktır. Düzensiz bir kişisel
haktır. Kanun maddesi üzerinden gidelim
TMK md. 826.- Bir taşınmaz maliki, üçüncü
kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı
muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir.
Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak,
devredilebilir ve mirasçılara geçer.
Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte
ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak
kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir.
Kanuna göre arazi sahibi 3. kişiye bu hakkı tanıyarak
ya bir yapıyı yaptırıp onu kullandırabilir; ya da var olan yapı üzerinde
kullanma ya da yararlanma hakla tanır. İşte bu şekilde bir yapı yapıldığında ya
da var olan yapı üzerinde üçüncü kişiye bir üst hakkı tanındığında o üçüncü kişi
üst hakkı süresi boyunca o yapının maliki olur .
Üst hakkı bir sınırlı ayni hak olduğu için ve
taşınmazlarla ilgili olduğu için bir taşınmaz üzerinde üst hakkı kurulabilmesi
için resmi bir sözleşme ve tapu siciline tescil yapılması gerekmektedir. Üst
hakkı ancak bu şekilde kurulur.
Üst hakkı yapı üzerinde o kişiye oranın maliki gibi
kullanma yararlanma hatta tasarruf etme yetkisi tanır TMK 826/2 : "...Aksi
kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer"
Hüküm bu. Yani İlk baştaki örneğimize atıf yapacak olursak : (Ü), bu yapı
üzerindeki üst hakkından kaynaklanan hakkını (C)'ye devredebilir. (C), (D)'ye
devredebilir. Tabi aksi kararlaştırılmamışsa. Yahut üst hakkı sahibi yaşamım
yitirirse bu hak mirasçılarına geçer.
Üst hakkı tüzel kişiler için en fazla 100 yıl için
kurulabilir.
Üst hakkı dediğim gibi taşınmazlar üzerinde
kurulabilir.
Bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde üst hakkı
kurulamaz! Ancak bir binanın ya da yapının tamamı üzerinde üst hakkı
kurulabilir.
Üst hakkı sona erdiğinde üst hakkı sahibinin kural
olarak herhangi bir bedel talep etmeden yapıyı bırakıp gitmesi gerekir. Üst
hakkı bu bağlamda yap-işlet-devret modelinin temelini oluştur. Tabi bunun aksi
kararlaştırılabilir. Eğer böyle üst hakkı sahibine bedel alacağı
kararlaştırılmışsa üst hakkı sahibinin kanuni ipotek hakkı olacaktır. Örneğin
(A), (B)'ye üst hakkı tanımış ve üst hakkı sahibine bedel alacağı
kararlaştırılmış. îşte kararlaştırılmasına rağmen (A) bu bedel alacağını üst
hakkı süresinin sonunda (B)'ye vermemişse (B), bu alacağına karşılık bu yapı
üzerinde ipotek tescil ettirebilir.Bir şeyin üst hakkına konu olabilmesi için
toprağa doğrudan doğruya bağlı ve sabit yapı olması gerekmektedir.[15]
Altında da olabilir; üstünde de.
(2)
Mecra Hakkı
Sınırlı bir ayni hak olan mecra hakkı da 727'de
düzenlenmiştir. Mecra doktrinde [16]tanımlanmıştır
"Kuvvetle maddelerin taşıma ve dağıtımına yarayan teknik tesisat." Şeklinde tanımlanmıştır. Mecra, elektrik, gaz
ve su gibi şeylerin iletilmesine hizmet eden tesisler için kullanılan bir
terimdir.
TMK m. 727.- Su, gaz, elektrik ve
benzerlerinin mecraları, işletmenin bulunduğu taşınmazın dışında olsalar bile,
aksine bir düzenleme olmadıkça o işletmenin eklentisi ve işletme malikinin malı
sayılır.
Komşuluk hukukunun gerektirdiği hâller
dışında bir taşınmazın böyle bir mecra ile aynî hak olarak yüklenmesi, ancak
bir irtifak hakkı kurulması suretiyle olabilir.
İrtifak hakkı, mecra dışarıdan
görülmüyorsa tapu kütüğüne tesciliyle, dışarıdan görülüyorsa noterce
düzenlenecek sözleşmeye dayanılarak mecranın yapılmasıyla doğar.
Kanuna göre bu tesisatlar, üzerinde bulunduğu arazinin
mülkiyetinin kapsamında değildir. İşletme kiminse onun eklentisidir ve onun
mülkiyetindedir.
(3)
Taşkın Yapı
Taşkın yapı TMK'nın 725. maddesinde düzenlenmiştir.
TMK m. 725.- Bir yapının başkasına ait
araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir
irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.
Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören
malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği,
aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı
iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir
irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının
mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
Bir taşınmaz üzerinde var olan yapıların, o taşınmazın
bütünleyici parçası olma kuralına getirilen diğer bir istisna da, başkasının
arazisine taşan yapının, asıl yapının bütünleyici parçası olma halidir. Bu hale
taşkın yapı denir. Taşan inşaat, üzerine taştığı arsanın değil, asıl inşaatın
yapıldığı arsanın bütünleyici parçası sayılır.
Taşma, inşaatın temelinde olabileceği gibi, balkon ve
saçaklarda da olabilir. Kural olarak, arazi maliki arsasına taşan yapıya
katlanmakla mükellef değildir.
Ancak yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir
irtifak hakkına sahip bulunuyorsa ya da bulunmuyorsa farklı düzenlemeler söz
konusu olur.
(a)
Taşkın inşaatı yapanın
bir irtifak hakkına dayanması:[17]
Arazi maliki, diğer arazideki yapının kendi arazisine
taşmasına izin vermişse yani, yapıyı yapan malik, taşırılan arazi üzerinde bir
irtifak hakkına sahip bulunuyorsa: Taşan kısım yapı malikinin mülkü olur. Bir
diğer ifâdeyle, yapı sahibine ait taşınmazın bütünleyici parçası olur.
Burada kast edilen irtifak hakkı, taşılan arsa
üzerinde inşaat yapma haklcı veren bir ayni haktır.
(b)
Böyle bir irtifak
yoksa:[18]
Yani arkadaşlar diğer bir ifadeyle arazi maliki
yapının taşmasına izin vermemişse: Zarar gören malik, taşmayı öğrendiği
tarihten itibaren başlayarak 15 gün içinde itiraz edebilir. Bu itirazla taşan
kısmın kaldırılması istenebilir.
Arazi maliki itiraz süresini geçirirse, aynı zamanda
durum ve koşullarda haldi gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan
kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için;
·
Kendi lehine bir irtifak hakkı kurulmasını
veya
·
Bu kısmın bulunduğu arazi parçasının
mülkiyetin kendisine devredilmesini talep edebilir.
Rıza yoksa ya da irtifak hakkı kurulmamışsa: O zaman TMK725/2’e
göre : Bu arazisine taşırılan kişi , bu taşkınlığı öğrenmesinden itibaren 15
gün içerisinde itiraz etmesi gereklidir. Eğer 15 gün içinde itiraz etmemişse,
durum ve koşullar da haklı ise ve taşkın inşaatı yapan kimse iyiniyetli ise bu
durumda o taştığı arazi sahibinden yukarıda 2 madde halinde saydığımız
hususları talep edebilir.
Eğer 15 gün içinde itiraz edilirse veya taşıran
iyiniyetli değilse o zaman bu taşkınlığın giderilmesini talep etme hakkına
sahiptir.Sonuç olarak kişi izin vermişse buna katlanmak zorundadır. İzin
vermemişse, itiraz etmemişse taşkınlığı yapan da iyiniyetli ise yine katlanmak
zorundadır.
Eğer 15 gün içerisinde itiraz edilmişse kural bu taşkınlığın kaldırılmasıdır. Ancak
gerek doktrinde gerek uygulamada buna karar verilirken zarar dengelerinin göz
önünde bulundurulması gerektiği savunulmaktadır.[19]
Bu kadar katı olmak yerine en azından sadece o taşan yapının kaldırılmasının
tercih edilebilir makul bir yol olduğu söylenebilir.Burada itirazı arazi maliki
yapabileceği gibi yapının taşmasından dolayı zarara uğrayan sınırlı ayni hak
sahiplerinin de yapabileceği öngörülmüştür.
Taşkın Yapı ile Haksız Yapı arasındaki farklar :
·
Haksız inşaatta yapı arsanın bütünleyici
parçası olur, taşkın inşaatta mülkiyet inşaat sahibine ait olur.
·
Haksız inşaatın yıkılmasını talep
zamanaşımına tabi olmadığı halde, taşkın inşaatta 15 günlük zamanaşımı süresine
tabidir.
·
Haksız inşaatta malzeme sahibi sadece
arsanın mülkiyeti’nin devrini talep edebilir, taşkın inşaatta ise ya mülkiyeti
veya irtifak hakkı tesisini talep edebilir.
B.
Bitkiler
Bitkiler, özellikle taşınmazın mülkiyetine tabi olacak
veya arazi malikinin mülkiyetinin kapsamına girecek olan bitkilerin aynı
yapılarda olduğu gibi kalıcı nitelikte bitkiler olması gerekir. Yani eğer bitki
kalıcı değilse, geçici ise: aynı bu taşınır yapılar vardı ya hani, büfe çardak
vb. yapı kime aitse onun mülkiyetindedir kuralı, işte aynı kural burada da
uygulanır.
Geçici bitkiler; kalıcı olmaksızın dikilen fidanlar,
özellikle satış amacıyla yetiştirilen bitkilerdir.
Yapılar için kurabilen üst hakkı için tanınmamıştır.
TMK md. 729.- Bir kimse başkasının
fidanını kendi arazisine ya da kendisinin veya bir üçüncü kişinin fidanını
başkasının arazisine dikerse, başkasının malzemesini kullanarak yapılan
yapılara veya taşınır yapılara ilişkin hükümler bunlar hakkında da uygulanır.
Ağaçlar ve ormanlar üst hakkına konu
olamaz.
Bu madde ile üst hakkı kurulamayacağı ama başkasının
arazisine yapılmışsa, haksız inşaat
hükümlerine göre değerlendirme yapılması gerektiğini açıklanmıştır..
Yargıtay bir kararında : "Devlete ait taşınmazda
kendiliğinden yetişen yabani zeytin ağaçlarını aşılamış olmak ve bu yeri uzun
süre elinde bulundurmak bu TMK 729. maddesine göre davacıya temlik isteme hakkı
vermez.”[20] İfadesiyle
ağacı kişinin kendisinin dikmiş olsa gerekli şarlar oluşsaydı (malzeme
malikinin mülkiyeti talep edebileceği şartlar ) o zaman istenebileceğini
açıklamıştır. Yargıtay ayrıca yalnızca mevcut zeytin ağaçlarıma bakımını yapan
kişi için yine TMK 729'daki hükümden yararlanarak malzeme malikinin haklarını
talep edemeyeceği görüşündedir.
Taşınır bitki,
dikili olduğu arazi üzerindeki tasarruf işlemlerinin konusu olmaz. Dikili
olduğu taşınmaz üzerinde rehin kurulsa; taşınır bitki, taşınmaz rehninin
kapsamına girmez. Eğer bitkiler dikilmişse ve bitkiler haksızsa, yani kişi
başkasının arazisine (Bu hazine arazisi de olabilir; başkasının arazisi de
olabilir.) bitki dikmiş ise burada bildiğimiz malzeme malikinin haklan ,
özellikle mülkiyeti talep etme hakkı aynen uygulanacaktır.
TMK md. 740.- Komşunun arazisine taşarak
zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde (ihtar)
kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir.
Ekilmiş veya üzerine yapı yapılmış
arazisine dalların taşmasına katlanan komşu, bu dallarda yetişen meyvaları
toplama hakkına sahip olur.
Komşu ormanlar hakkında bu hükümler
uygulanmaz, (ormanlar devletindir.)
C.
Kaynaklar
Doğal olarak ya da insan emeğiyle toprak sathından
çıkarılan su kaynak olarak kabul edilir ve bu kaynaklar da taşınmaz
mülkiyetinin kapsamında kabul edilir. Bir kaynaktan söz edebilmek için yeraltı
suyunun devamlı şekilde toprak sathından çıkması yeterlidir. Doğal olarak
oluşan kaynaklar TMK hükümlerine tabidir. [21]Kaynak
kimin arazisinde çıkmış ise. Bununla birlikte bu kaynaktaki su kıymetli ise,
işte jeotermal kaynaklar, doğal mineralli sular vs. durumlarda bu husus özel kanun hükümlerine tabidir. Jeotermal
kaynaklar, doğal mineralli sular devletin hüküm ve tasarrufu altında olup
bulundukları arazilerin mülkiyetine tabi değillerdir. Kaynağa ilişkin faaliyetlerin
yapılabilmesi için özel ruhsat alınması şart tutulmuştur. Mesela kişinin arazisinde
çıkan bu kıymetli kaynakları, kişi ruhsat alıp kullanabileceği gibi başkası da
ruhsat alıp kullanabilir.[22]
TMK md. 756.- Kaynaklar, arazinin
bütünleyici parçası olup, bunların mülkiyeti ancak kaynadıkları arazinin
mülkiyeti ile birlikte kazanılabilir.
Başkasının arazisinde bulunan kaynaklar
üzerindeki hak, bir irtifak hakkı olarak tapu kütüğüne tescil ile kurulur.
Yeraltı suları, kamu yararına ait
sulardandır. Arza malik olmak, onun altındaki yeraltı sularına da malik olmak
sonucunu doğurmaz.
Arazi maliklerinin yeraltı sularından
yararlanma biçimi ve ölçüsüne ilişkin özel kanun hükümleri saklıdır.
Yeraltı suyu için belli bir metreden sonra özel izin
gereklidir.Bununla birlikte ırmaklar, çaylar, göller, nehirler bunlar özel
mülkiyet dışındadır, devletin tasarrufu altındadır.Bir Yargıtay kararında :
" Suyun özel mülkiyete tabi taşınmazdan çıktığı tespit edilse dahi suyun miktar
itibariyle çıktığı taşınmazın sınırlarını aşacak şekilde büyük olması halinde
veya özel mülkiyete bağlı olması durumunun kamu için zararlı olacağı durumlarda
kaynağın bütünleyici parça sayılmayıp; genel su sayılacağına karar verilmiştir.
"[23]
Yine başka bir kararında : " ...Suyun TMK 679.
maddesi anlamında özel su sayılabilmesi, bunun kendiliğinden yeryüzüne çıkan
bir kaynak suyu ve çıktığı taşınmazın sınırlarını aşmayacak ölçüde olmasına
bağlıdır. "[24]
ifadesine yer vermiştir.
Bu kaynaklar ve kaynakların korunmasına ilişkin yasal
düzenlemeler:
TMK m. 757.- Önemli ölçüde yararlanılan veya
yararlaninak amacıyla suyu biriktirilen kaynakları veya kuyuları kazı, yapı
veya benzeri faaliyetler yüzünden kısmen olsun keserek ya du kirleterek
malikine veya onda hak sahibi olana zarar veren kimse, bu zararı gidermekle
yükümlüdür.
Zarar kasten veya ihmal yoluyla verilmemişse ya da
zarar görenin de kusuru varsa hâkim, tazminatın gerekip gerekmediğini,
gerekiyorsa miktar ve türünü-takdir eder.
TMK m. 758 - Bir taşınmazda oturmak, onu işletmek veya
bir yerin içme ya da kullanma suyunu sağlamak için gerekli olan kaynaklar
kesilir ve kirletilirse, kaynağın olabildiği ölçüde eski duruma getirilmesi
istenebilir.
V.
Kaynakça
ANTALYA, Gökhan ve Murat Topuz. Eşya Hukuku. İstanbul: Seçkin,
2019.
AYAN, Mehmet. Eşya Hukuku. Cilt II. Ankara: Seçkin
Yayıncılık, 2016. III cilt.
BELGE, Ayşe Merve, Arazi Mülkiyetinin Maddi Kapsamı,
Yetkin, Ankara, 2016.
EREN Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin,
Ankara, 2019
Eren, Fikret. Mülkiyet Hukuku. Gözden Geçirilmiş
4.Baskı. Ankara: Yetkin, 2016.
ERKAN Vehbi Umut, “Kendi Malzemesini Kullanarak
Başkasının Arazisinde Meydana
Getirilmesi Durumunda Malzeme Sahibinin Arazinin
Mülkiyetinin Kendisine Verilmesi
Talebi (TMK m. 724)”, AÜHFD, C: 63, Sayı: 3, ss:
449-478, Ankara, 2014.
ERTAŞ Şeref, Eşya Hukuku, 13. Baskı, Fakülteler,
İzmir, 2016.
ERTEN M. Ali, Türk Borçlar Hukukuna Göre Bina ve
İnşa Eseri Sahiplerinin
Sorumluluğu (BK. md. 58), Banka ve Ticaret Hukuku
Araştırma Enstitüsü, Ankara, 2000.
G
GÜNEŞ, Yusuf. Orman ve Arazi Mülkiyeti
Uyuşmazlıkları. On İki Levha Yayıncılık, 2018.ÜNAY Erhan, Önalım Hakkı,
Seçkin, Ankara, 2016.
GÜRLEK İLGÜN Mühübe, Su Davaları, Adalet, Ankara,
2008.
İNAL Emrehan, “Haksız Yapı Kavramı ve Haksız Yapının
Kaldırılması”, İstanbul
Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, Cilt: 70,
Sayı: 1, 2012.
TOPUZ, Murat, Türk Özel Hukukunda Taşınmaz
Mülkiyeti, Seçkin 2020
Oğuzman, Kemal, Özer Seliçi ve Saibe Oktay Özdemir. Eşya
Hukuku. 21. İstanbul: Filiz Kitabevi, 2018.
Sirmen, Lale. Eşya Hukuku. 7.Baskı. Ankara: Yetkin,
2019.
Yargıtay
1. HD, T. 02.10.2006, E. 2006/8979, K. 2006/9624.
Yargıtay
14. Hukuk dairesi. Tarih. 16.02.2015, Esas. 2014/3367, Karar. 2015/1576
Yargıtay 3. Hukuk Daires. T. 17.01.1994, E.
1993/13021, K. 1994/33
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 04.05.1976 tarihli ve 1976/1894
E., 1976/2535 K. sayılı kararı
Yargıtay
9. Ceza Dairesi, 19.06.2012 tarihli ve 2010/17870 E., 2012/7810 K. sayılı
kararı
[1] OĞUZMAN,
Kemal, Özer Seliçi ve Saibe Oktay Özdemir. Eşya Hukuku. 21. İstanbul: Filiz
Kitabevi, 2018. s.8
[2] OĞUZMAN,Seliçi,
Oktay-Özdemir s.383
[3] ERTAŞ
Şeref, Eşya Hukuku, 13. Baskı, Fakülteler, İzmir, 2016.s.349
[4] AYAN,
Mehmet. Eşya Hukuku. Cilt II. Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2016. III cilt.s. 285
[5]
Eren, Fikret. Mülkiyet Hukuku. Gözden Geçirilmiş
4.Baskı. Ankara: Yetkin, 2016.s.330
[6] 22 Eren,
a.g.e., s. 330.
[7] 22 Eren,
a.g.e., s. 330.
[8] Ayşe
Merve Belge, Arazi Mülkiyetinin Maddi Kapsamı, Yetkin, Ankara, 2016 s. 71.
[9] M. Ali
Erten, Türk Borçlar Hukukuna Göre Bina ve İnşa Eseri Sahiplerinin Sorumluluğu
(BK. md. 58), Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü, Ankara, 2000, s.
104-107
[10] Vehbi
Umut Erkan, “Kendi Malzemesini Kullanarak Başkasının Arazisinde Meydana Getirilmesi
Durumunda Malzeme Sahibinin Arazinin Mülkiyetinin Kendisine Verilmesi Talebi
(TMK m. 724)”, AÜHFD, C: 63, Sayı: 3, ss: 449-478, s. 455.
[12]
Yargıtay 9. Ceza Dairesi, 19.06.2012 tarihli ve 2010/17870 E., 2012/7810 K.
sayılı kararı
[13] Ayan,
a.g.e., s. 341.
[14]
Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e., s. 425.
[15] Yargıtay 1.
HD, T. 02.10.2006, E. 2006/8979, K. 2006/9624.
[16] 359
Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e., s. 448. 361 Ayan, a.g.e., s. 352.
[17]
Sirmen, Lale. Eşya Hukuku. 7.Baskı. Ankara: Yetkin,
2019.s391
[18] Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e., s. 421.
[19] Ayan, a.g.e., s. 325;
Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, a.g.e., s. 411.
[22] TOPUZ,
Murat, Türk Özel Hukukunda Taşınmaz Mülkiyeti, Seçkin 2020 s.285
[23]
Yargıtay 14. Hukuk dairesi. Tarih. 16.02.2015, Esas. 2014/3367, Karar.
2015/1576
[24]
Yargıtay 3. HD. T. 17.01.1994, E. 1993/13021, K. 1994/33
